【案件回顾】

李某在某地产开发公司处购买了某交易中心四处房产。某物业公司自2020年1月1日至2020年5月30日、2021年3月1日至2023年12月31日为上述房产提供物业服务，物业收费标准为1.2元/平方米。某物业公司认为，其已为李某提供了实质性的物业服务，但李某一直未缴纳物业费，某物业公司多次索要无果，故诉至法院，请求判令李某支付物业费262 213元、滞纳金47 853元。

【法院判决】

一审法院认为，李某与某物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，李某辩称该物业公司提供服务不到位的证据系2024年产生，与本案没有关联性，关于滞纳金，因某物业服务有限公司存在瑕疵履行情形，且多年来怠于行使权利，故对其主张滞纳金的诉讼请求不予支持。关于李某应当支付的物业费金额，根据《商品房买卖合同》载明的面积、物业费标准及服务期限计算，李某应当支付物业费共计170 197元。遂判决：一、李某于判决生效后十五日内向某物业公司支付物业管理费用170 197元；二、驳回某物业公司的其他诉讼请求。一审宣判后，李某不服提出上诉，二审法院经审理后认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法判决驳回上诉，维持原判。

【法条链接】

《物业管理条例》第二条  本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

【法官提醒】

本案的关键问题是某物业公司与李某之间是否形成事实物业服务关系。从《物业管理条例》第二条规定可以看出，所谓物业服务，就是物业服务企业“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。根据权利义务对等原则，只有物业服务企业履行了维护和管理义务，业主也享受了该服务，事实物业服务关系才可能成立。

结合本案，《商品房买卖合同》可以证实，李某系该几处房产的买受人，同时某物业公司提交的数份合同可证实其对案涉物业管理区域提供了维护、管理、维修等义务，而李某购买的房屋客观上享受到了物业提供的服务，其应当支付相应的物业费。李某称物业服务不到位，应当出示充分证据证实物业服务公司在提供物业服务时存在足以导致其拒绝支付物业服务费的证据，但其举证不能，应当承担不利后果。